高层住宅，曾经是购房者的热门选择，其宏伟外观令人印象深刻。然而，近年来，购房理念悄然转变，多层住宅逐渐成为市场新宠。贝壳研究院数据显示，2018年至2020年，多层住宅的购买比例从18.5%飙升至29.8%，同期高层住宅的购买比例则从57.8%骤降至36.5%。这一转变并非偶然，而是由高层住宅自身诸多弊端所促成。
首先，高层住宅普遍存在公摊面积过大的问题。与之相比，多层住宅的公摊面积显著较小，直接提升了房屋使用率和性价比。其次，高层住宅容积率高，导致楼间距狭窄，通风和采光条件欠佳，居住舒适度大打折扣。拥挤的楼间距也使得小区停车位紧张，车辆停放困难。
此外，高层住宅的安全隐患不容忽视。一旦发生火灾或地震等紧急情况，电梯停运将严重阻碍居民逃生和救援。高层建筑的拆迁难度也远高于多层建筑，高昂的拆迁成本和复杂的协调程序，往往使得高层住宅难以纳入城市更新规划，最终导致建筑老化、设备维护成本居高不下，业主需承担高额的维修基金。
针对高层住宅的这些问题，专家学者也表达了担忧。北大教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇等专家纷纷指出，随着设备老化、维护成本上升以及拆迁难度增加，特别是三四线城市的高层住宅，其价值未来可能持续下降，甚至沦为“贫民窟”。
展开剩余63%为规范房地产市场发展，国家层面也出台了一系列政策。住建部、国家发展改革委联合印发的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中，明确限制超高层建筑的建设，对500米以上建筑实行禁建，250米以上建筑严格限制，100米以上建筑则需充分论证并集中布局。
随后，住建部、科技部、工信部等十五部门联合印发的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》进一步规定，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，最高层数不超过18层。
更严格的是，针对城区人口规模不同，对新建超高层建筑的审批权限和责任追究也进行了明确规定：城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，均需按照《重大行政决策程序暂行条例》报城市党委政府审定，并实行责任终身追究制。
这些新政策的实施，无疑将对高层住宅建设产生重大影响，大城市高楼建设将受到严格限制，中小城市则基本不可能再进行大规模高层建筑开发。
未来，两类住宅将更受青睐：其一，新建多层住宅。其优势在于公摊面积小、容积率低、通风采光好、安全性高、上下楼方便，性价比高，将成为刚需和改善型家庭的首选。其二，经过旧改的老旧小区。这些小区通常地段优越，配套设施完善，旧改后焕然一新，加装电梯后居住舒适度显著提升，性价比也颇具吸引力。 由此可见，购房理念的转变与国家政策的引导相辅相成，共同塑造着未来住宅市场的格局。
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